Cambiar la puerta del portal no es solo una cuestión estética; es una decisión técnica y legal que afecta a la seguridad y al bolsillo de todos los propietarios. En Baeza, desde 1967 fabricando e instalando puertas de portal para comunidades en Madrid, sabemos que la mayor preocupación en una junta de vecinos no es el color del aluminio, sino: ¿Es obligatorio?, ¿quién paga? y ¿qué dice la ley?
En esta guía actualizada a 2026, desglosamos la normativa vigente para que tu comunidad cumpla con la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Técnico de la Edificación sin riesgos legales.
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en 2026?
La puerta del portal es un elemento común. Por tanto, su gestión se rige por la LPH. Sin embargo, no todos los cambios requieren el mismo tipo de votación. Aquí es donde muchas comunidades cometen errores que acaban en impugnaciones.
La diferencia clave: ¿Mantenimiento o Mejora?
| Situación | Tipo de Obra | Votación requerida |
| Reparación por rotura o inseguridad | Necesaria (conversación) | No requiere votación (Art. 10.1 a LPH) |
| Adaptación solicitada por un vecino con discapacidad o mayor de 70 años (Accesibilidad) | Obligatoria | Sin votación, si el coste anual repercutido no supera 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. 10.1.b LPH) |
| Obras para eliminar barreras, como instalar una puerta automática por accesibilidad | Accesibilidad | Mayoría simple de propietarios que representen la mayoría de cuotas (art. 17.2 LPH) |
| Cambio estético o puerta automática por comodidad | Mejora | 3/5 de propietarios y de cuotas. Quien vote en contra no está obligado a pagar si su cuota supera 3 mensualidades ordinarias (art. 17.3 y 17.4 LPH) |
En Baeza, como pioneros en sistemas de apertura y cierre seguros, siempre recomendamos que, antes de votar, se solicite un informe técnico. No es lo mismo cambiar una puerta por gusto que por una deficiencia en la seguridad estructural.
¿Vuestra comunidad está pensando en cambiar la puerta del portal?
Fabricamos e instalamos puertas de portal para comunidades en Madrid, con marcado CE y cumplimiento del CTE. Os preparamos un presupuesto sin compromiso para presentarlo en la junta.
Ver puertas de portal para comunidades →
Accesibilidad Universal: cuándo el cambio es obligatorio
Según el artículo 10.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal, si un propietario en cuya vivienda vive una persona con discapacidad o mayor de 70 años solicita el cambio para garantizar su movilidad, la comunidad está obligada a realizar la obra siempre que el importe repercutido anualmente no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si las ayudas públicas cubren al menos el 75 % del coste, la obra es obligatoria aunque supere ese límite.
¿Qué requisitos debe cumplir la puerta para ser accesible? Según el Código Técnico de la Edificación (DB-SUA):
- Ancho de paso: Mínimo de 80 cm, aportados por una sola hoja (en Baeza recomendamos 100 cm para mayor confort).
- Mecanismos: Manillas tipo palanca o presión, a una altura de entre 80 y 120 cm.
- Fuerza de apertura: en puertas de salida, no más de 25 N (65 N si son resistentes al fuego). Aquí es donde nuestras bisagras patentadas marcan la diferencia, reduciendo la fricción y facilitando el uso diario.
Requisitos Técnicos y Seguridad (Código Técnico de la Edificación)
No todas las puertas de hierro o aluminio sirven. La normativa CTE (DB-SI y DB-SUA) exige que la puerta del portal funcione como una vía de evacuación eficaz.
El Marcado CE y las Patentes de Baeza
Desde nuestra fábrica en Getafe, hemos desarrollado diseños patentados que van un paso más allá de lo que exige la norma europea:
- Seguridad anti-atrapamiento: Vital si decidís instalar una puerta automática.
- Resistencia y Durabilidad: La normativa exige que la puerta soporte el uso intenso de una comunidad. Nuestras patentes en bisagras y cierres reforzados garantizan que la puerta no «descuelgue» a los dos meses, un problema común en instalaciones de baja calidad.
- Resistencia al fuego: En ciertos portales, la puerta debe actuar como barrera cortafuegos según la norma UNE-EN 1634.
Si quieres saber más sobre los requisitos de seguridad, normativas legales y responsabilidades del propietario, no te pierdas nuestro artículo Normativa de puertas automáticas: Requisitos, seguridad y garantía.
¿Cómo es el proceso legal en la Comunidad de Madrid?
Si estás en Getafe, Alcorcón, Fuenlabrada o cualquier municipio de Madrid, el proceso administrativo es similar:
- Informe Técnico y Presupuesto: Baeza (o la empresa profesional que tú elijas) realiza una visita para evaluar si hace falta licencia de obra (si tocamos fachada o estructura) o basta con una comunicación previa.
- Junta de Propietarios: Se presenta el presupuesto y se refleja en el acta el cumplimiento de la normativa.
- Trámite de Ayudas y subvenciones: Os asesoramos sobre las ayudas a la accesibilidad y la rehabilitación que estén convocadas en ese momento y que podáis solicitar.
- Instalación sin imprevistos: Nuestro compromiso es el «llave en mano». Fabricamos e instalamos puertas de portal a medida cumpliendo los plazos, porque sabemos que un portal abierto es un riesgo para la seguridad.
¿Dudas sobre la mayoría necesaria en tu comunidad?
Cada edificio es un mundo. Si no tienes claro si tu proyecto requiere 3/5 de los votos o es una obra obligatoria, consúltanos sin compromiso.
Sanciones y riesgos: El coste de «no cumplir»
Muchos administradores nos preguntan: ¿Realmente pasa algo si no tenemos el marcado CE o si la puerta no es 100% accesible? En 2026, la respuesta es un rotundo sí.
En la Comunidad de Madrid, los edificios de más de 50 años deben pasar el Informe de Evaluación del Edificio (IEE), que revisa el estado de conservación, la accesibilidad y la eficiencia energética. Una puerta que no cumple queda reflejada en ese informe.
Riesgos económicos y legales
- Multas administrativas: Lla Ley 21/1992 de Industria contempla multas muy elevadas por incumplir la normativa de seguridad industrial, de hasta 60.000 € en infracciones leves y de varios millones de euros en las graves y muy graves. De ahí la importancia de que fabricante e instalador cumplan con el marcado CE.
- Responsabilidad Civil del Presidente: Si ocurre un accidente (un atrapamiento en una puerta automática sin sensores o un golpe por un cristal no laminado), la responsabilidad recae sobre la Comunidad. Si la puerta no cumple la normativa, el seguro de la comunidad puede lavarse las manos, dejando el pago de indemnizaciones en manos de los propietarios.
- Impugnación de actas: Si el cambio de puerta se hizo sin las mayorías necesarias o vulnerando derechos de accesibilidad, cualquier vecino puede impugnar el acuerdo judicialmente, obligando a la comunidad a deshacer la obra a su costa.
Tu portal, en manos expertas desde 1967
En Baeza, no solo fabricamos puertas; diseñamos tranquilidad. Nuestra herencia familiar y nuestras patentes de seguridad nacieron precisamente para evitar estos riesgos. Cuando eliges un modelo Baeza para tu comunidad en Madrid, te aseguras:
- Cumplimiento total: Marcado CE y normativa CTE garantizados.
- Cero imprevistos: Asesoría técnica antes, durante y después de la instalación.
- Durabilidad real: Puertas diseñadas para resistir décadas, no solo años.
¿Tenéis una junta de vecinos próximamente?
No vayáis a ciegas. Podemos prepararos un informe técnico y presupuesto personalizado que podréis presentar en vuestra próxima reunión para decidir con seguridad. Puedes ver nuestros modelos de puertas de portal para comunidades o escribirnos desde la página de Contacto, donde tienes un formulario y nuestros datos para hablar por la vía que te resulte más cómoda..
Sobre el Autor
